买房遭遇“一房二卖” 卖房者收钱后“消失”

　　得知市中级人民法院终审判决结果后，一房二卖压在何蓝、买房卖房刘欣夫妇心上的遭遇者收石头终于落地。毕竟，钱后夫妇俩几乎耗尽所有积蓄购买的消失房子，终于铁板上钉钉，一房二卖属于自己名下。买房卖房而败诉的遭遇者收晋浩，只能另行起诉那名“一房二卖”的钱后人，让他退还购房款，消失赔偿损失……

　　自己卖掉了房屋 又委托他人代卖

　　2014年初，一房二卖家住市区的买房卖房徐冉，以按揭贷款方式在雨城区姚桥新区某楼盘购买了一套商品房，遭遇者收双方签订《商品房买卖合同（预售）》合同，钱后所买房屋面积为129平方米，消失房屋价款70余万元。合同签订后，徐冉在市房地产管理局办理了预购商品房预告登记。

　　2016年6月20日，徐冉将此套房屋转让给晋浩，双方还签订了《房屋买卖协议》，协议约定：在支付完全部房屋转让款后，徐冉无条件地协助晋浩办理银行按揭贷款、归还及房屋产权过户登记等手续，并将房屋过户登记于晋浩名下。协议签订后，晋浩按协议约定，累计向徐冉支付了约定的42万元房款。

　　然而，让晋浩始料不及的是，徐冉将房屋转给自己的同时，又在暗中操作，将房屋转让于他人。　　

　　2016年6月27日，徐冉委托乔适为其办理上述房屋解除房屋抵押贷款和出售事宜等，并在公证处办理了公证手续。同年11月22日，乔适作为徐冉的代理人，到银行办理了按揭贷款的提前还贷手续，并结清了徐冉在该银行的按揭贷款。

　　同年12月26日，乔适代徐冉将这套房屋出售给了何蓝、刘欣夫妇，双方签订了《商品房更名转让协议》，协议约定这套房屋的总金额为95万元。

　　2017年1月20日，徐冉以工作调动为由向房屋所属的房地产公司提出申请，将这套商品房退还给房地产公司，并申请注销合同备案信息。同日，房地产公司同意了徐冉的申请，并与何蓝、刘欣夫妇签订《商品房买卖合同（预售）》等，合同载明购房总价款95万元。

　　购房合同签订后，何蓝、刘欣很快就支付了所有约定的房款，并在市房地产管理局办理了登记。此后，两人入住房屋，交纳了水费、天然气费等费用。

　　两购房者争归属 法院是这么判的

　　2016年底的一天，晋浩得知自己在徐冉手上购买的房屋被卖给了他人，便一纸诉状将徐冉告上了雨城区人民法院，请求法院判令徐冉履行双方签订的《房屋买卖协议》，将房屋交付给自己，并协助自己办理过户登记手续，将房屋登记到晋浩名下。但在诉讼过程中，已经无法联系上徐冉了。

　　作为已经付清房款并已入住的何蓝、刘欣未能脱离干系，他俩作为第三人参加了此案的诉讼，这对夫妇也请求法院将已经全款付清的房屋判归自己所有。

　　雨城区人民法院审理后认为，徐冉作为买受人采用按揭购房方式买下商品房，在未办理房屋所有权证时，就将该商品房先后分别与晋浩签订《房屋买卖协议》，与何蓝、刘欣夫妇签订《商品房更名转让协议》。但《房屋买卖协议》《商品房更名转让协议》所约定的内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应作为本案纠纷处理的依据。

　　既然双方都拥有的购房资料均合法有效，那么，房屋所有权应该归谁呢？

雨城区人民法院主审此案的法官说，根据《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要》就一房数卖的合同履行问题指出，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

　　虽然，徐冉与晋浩签订的《房屋买卖协议》在先，但徐冉在《商品房更名转让协议》的履行中，已将房屋交付给了何、刘夫妇，而何、刘夫妇作为善意相对人，已经履行了合同义务，足额支付了购房款，并实际占有并使用该房屋居住至今。

　　在合同的履行中，徐冉明确自己已不能履行与晋浩所签订的《房屋买卖协议》，其行为构成违约，依法应承担违约责任，晋浩可以向出卖人提出退其房款，赔偿损失的主张。

　　去年底，雨城区人民法院作出一审判决：案涉商品房归何蓝、刘欣所有；驳回晋浩的诉讼请求。

　　雨城区人民法院一审判决结果出来后，晋浩不服，上诉至市中级人民法院，该中级人民法审理后认为，一审法院审理事实清楚，使用法律适当，6月底，市中级人民法院作出终审判决：驳回晋浩上诉请求，维持原判。

　　法官支招 二手房买卖如何维权

　　如何防范二手房买卖中的一房二卖或者一房数卖呢？

　　有意向购买二手房时，应当全面了解房屋权属现状，即应在交易前到不动产登记中心查询所购房屋的真实现状：看房屋权属是否真实、完整和可靠；有无共有人，如有共有人，要取得其他共有人的书面同意；有无被司法机关查封情况，如有则应当谨慎决定；有无抵押情况，如有抵押，则应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人同意转让的证明；是否符合“房改”条件而允许交易的房屋等等。 

　　购房者与卖房人签订购房合同后，首先应尽快完成过户手续，因为法院在判决此类案件时，适用的原则为：已经办理房屋所有权转移登记的优先；均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的次之；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

　　此外，双方通过网签确定交易后，若不能及时办理过户，也应及时办理网签更名登记。因为网签代表该房屋在互联网系统上已经留下交易记录，一查就可知道房屋的真实情况。网签后，如果卖方想反悔，无论是涨价还是毁约卖给第三方，如果想要顺利完成房屋交易都需要注销网签记录后，才能进行接下来的相关事宜。而网签的注销则需要买卖双方同时到场，同时申请才可完成。否则，新的房屋交易便无法顺利完成，更无法过户和取得不动产证。

　　同时，房屋买卖合同一经签订，便具备法律效力。任何一方都要遵守合同约定，不得无故违约。如果卖方想要毁约或者是出现一房二卖的情况，买方有权依照合同向法院提出诉讼，要求卖方继续履行合同或者是赔偿买方的损失。

　　李垚 雅安日报/北纬网记者 彭加权（文中人物皆为化名）